Teil 1 · Resus Immobilien AG
Immobilien
Bestandsportfolio, Track Record, Objekt-Dossiers, Bewertung (NAV I/II) und Beteiligungsmodell der Resus Immobilien AG.
Einleitung
Wertschöpfung durch Grundstücksentwicklung – kombiniert mit nachhaltigen Mietzinserträgen
re·sus verbindet zwei Ertragsquellen zu einem robusten Gesamtmodell: stabile, nachhaltige Mietzinserträge aus einem soliden Bestandsportfolio und die überproportionale Wertschöpfung aus der Entwicklung von Grundstücken. So entsteht laufender Cashflow für die Basisdividende und substanzieller Mehrwert für die Erfolgsbeteiligung – energieeffizient und werterhaltend gebaut, im Grossraum Zürich.
Positionierung
Ein solides Bestandsportfolio mit Entwicklungs-DNA
Das Portfolio steht auf zwei Beinen: einem ertragsstarken Bestand als Fundament und einer bewährten Fähigkeit, Grundstücke zu höherwertigen Renditeobjekten zu entwickeln.
Bestand & Ertrag
Ertragsstarke Mehrfamilienhäuser mit langfristig vermieteten Wohnungen bilden ein stabiles Fundament mit planbarem Cashflow – die Basis der laufenden Dividende.
Entwicklung & Wertschöpfung
Aus Grundstücken entstehen höherwertige Renditeobjekte. Hier entsteht der grosse Mehrwert – bewiesen mit Vorhalden 1 und Salstrasse 51.
Das Modell
Warum Entwicklung die grössten Gewinne bringt
Halten (Bestand)
Solide Mietrendite p.a. – langsam, aber stabil. Sichert den laufenden Ertrag.
Entwicklung
Wertschöpfung auf das eingesetzte Eigenkapital je Projekt – belegt mit Vorhalden 1 und Salstrasse 51.
Während der Bestand einen stabilen Ertrag liefert, entsteht der eigentliche Gewinn in der Entwicklung: Aus Land und Baukosten wird ein Vielfaches an Verkehrswert – der Kern der re·sus-Strategie.
Das Beteiligungsangebot
Kapital für die nächste Wachstumsphase
Kapitalrunde (CHF)
Über ein Kapitalband – flexibel in Tranchen nach Projektbedarf.
Mindestticket (CHF)
Für einen ausgewählten Family-&-Friends-Kreis.
Verwendung – neue Projekte
Eigenmittel für Wangen und weitere Grundstücksentwicklungen.
Rechtlich sauber über eine Aktienkapitalerhöhung; parallel werden bestehende Gesellschafterdarlehen in Eigenkapital gewandelt – das stärkt die Bilanz zusätzlich.
Was Investoren bekommen
Substanzbasierter Einstieg und laufende Dividende
1 · Einstieg zum Einstiegs-NAV (NAV II)
Neue Aktien werden auf Basis objektiv belegter Werte ausgegeben – Kapitalisierung der finanzierenden Bank bzw. amtliche Schätzung. Bereits geschaffene Entwicklungsgewinne verbleiben beim Gründer; das Upside der Investoren entsteht in den neuen Projekten.
2 · Basisdividende
Planbare Ausschüttung aus den stabilen Mieterträgen des Bestandsportfolios.
3 · Erfolgsbeteiligung
Sonderdividende aus der realisierten Entwicklungsmarge bei Projektabschluss.
4 · Steuerlich effizient
Ausschüttungen aus Kapitaleinlagereserven sind für private CH-Aktionäre steuerbegünstigt.
Renditemodell
4.5 % Basisdividende – plus Entwicklungs-Upside
Die Rendite hat zwei Ebenen: laufende Dividende aus der Miete – über die Hypothek gehebelt – und den Projektgewinn obendrauf.
Basisdividende (aus Miete)
Gehebelt über ~70 % Hypothek. Cash-Kapazität ~6–8 % – mit Puffer.
Entwicklungs-Upside
Projektgewinn über den Zyklus (3 Mio. EK → ~10–11 Mio. Volumen) – als Sonderdividende oder recycelt.
Ziel-Gesamtrendite (illustrativ): ~4.5 % Basis + Erfolgsbeteiligung → grob 10–15 % p.a. über den Zyklus. Zinssensitivität: Hypozins 1.8 % → ~6 % · 2.5 % → ~5 % · 3.0 % → ~4 %. Zieldividende, nicht fix garantiert.
Beispiel
Beispiel: CHF 100'000 über 5 Jahre
Basisszenario ~11 % p.a.; Bandbreite ~146'000–197'000 (ca. 8–15 % p.a.). Der Projektbonus ist als Aktienkursgewinn für private Aktionäre steuerfrei. Illustrativ – keine garantierte Rendite.
Pipeline
Nächste Projekte
Die Entwicklungs-Pipeline sichert die künftige Wertschöpfung – zwei konkrete Projekte in Vorbereitung.
In der Planung
Wangen-Brüttisellen
Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen im geschützten Dorfkern – 10 Minuten vom Flughafen Zürich, mit Photovoltaik.
| Objekt | MFH · 5 Wohnungen |
| Status | In der Planung |
In Verhandlung
Vorhalden 2
Grösseres Mehrfamilienhaus-Projekt mit 25 Wohnungen – Fortsetzung der erfolgreichen Entwicklung am Standort Grafstal.
| Objekt | MFH · 25 Wohnungen |
| Status | Landerwerb in Verhandlung |
Bereits erarbeitete Entwicklungsmargen aus der Projektvorbereitung (z. B. Wangen, kalk. ~CHF 0.8 Mio.) sind dem Gründer vorbehalten (Gründervorab gemäss ABV); Investoren partizipieren am darüber hinausgehenden Projekterfolg.
Wertschöpfung
Gewinne der einzelnen Liegenschaften
| Objekt | Investition | Verkehrswert | Wertzuwachs |
|---|---|---|---|
| Vorhalden 1 · Grafstal | CHF 6.50 Mio. | CHF 8.12 Mio. | +CHF 1.62 Mio. |
| Salstrasse 51 · Winterthur (Referenz – nicht im Eigentum der AG) | CHF 3.11 Mio. | CHF 5.83 Mio. | +CHF 2.72 Mio. |
| Dorfstrasse 20 · Grafstal | CHF 0.89 Mio. | CHF 0.97 Mio. | +CHF 0.08 Mio. |
| Wangen-Brüttisellen (Pipeline) | CHF 4.90 Mio. | CHF 5.70 Mio. | +CHF 0.80 Mio. |
| Total realisierter Mehrwert (inkl. Referenzobjekt Salstrasse) | +CHF 4.42 Mio. |
Objekte im Detail
Objekt-Dossiers
Renditeliegenschaft
Vorhalden 1 · 8310 Grafstal
Neuwertiges, Minergie-zertifiziertes Mehrfamilienhaus in moderner Holzbauweise an ruhiger, ländlicher Lage – verkehrsgünstig zwischen Winterthur und Zürich.
| Objektart | Mehrfamilienhaus (Rendite) |
| Baujahr | 2019/2020 (neuwertig) |
| Bauweise | Holzbau, Giebeldach, Lift |
| Wohnungen | 11 (2.5 – 4.5 Zimmer) |
| Wohnfläche | ca. 932 m² |
| Parkierung | 16 TG · 5 Aussen · 2 Töff |
| Energie | Minergie · Photovoltaik |
- Neuwertige Substanz – minimaler Instandsetzungsbedarf
- Eigene Tiefgarage (16 Plätze) als Zusatzertrag
- Photovoltaik mit rund CHF 9'000 Zusatzertrag p.a.
- Ausnützungsreserve auf dem Grundstück von rund CHF 500'000 – werthaltig bei Erwerb des Nachbargrundstücks (Merkposten, nicht im NAV enthalten)
Referenzobjekt · nicht im Eigentum der Resus Immobilien AG
Salstrasse 51 · 8400 Winterthur
Charaktervolle Wohnliegenschaft an aussergewöhnlich ruhiger und zugleich zentraler Lage: sorgfältig sanierter Altbau mit historischem Charme, ergänzt durch einen modernen Neubau.
| Objektart | Altbau (saniert) + Neubau |
| Einheiten | 7 Wohnungen + 1 Studio |
| Wohnungstyp | 7 × 2.5-Zimmer |
| Neubau erstellt | um 2011 |
| Parkplätze | 4 Aussenparkplätze |
| Energie | Photovoltaik-Anlage |
| Lage | ruhig & zentral |
- Aussergewöhnlich ruhige und zugleich zentrale Stadtlage
- Historischer Charme (Parkett, Täfer) trifft modernen Ausbau
- Aktuell voll vermietet – stabile Nachfrage durch Stadtlage
- Grosszügige Balkone, gepflegter Aussenraum, eigene Parkplätze
Bestandesliegenschaft
Dorfstrasse 20 · Grafstal
Ertragsstabile Bestandesliegenschaft als solides Fundament des Portfolios.
| Objektart | Wohnliegenschaft (Bestand) |
| Status | vermietet |
| Verkehrswert (BODAG) | CHF 0.97 Mio. |
| Mietertrag p.a. | CHF 34'680 |
- Stabiler, planbarer Mietertrag
- Ergänzt die Entwicklungsobjekte um sichere Substanz
Substanz
Substanzwert – NAV I (konservativ)
| Verkehrswert Immobilien (Bank / BODAG) | CHF 9'093'000 |
| ./. Buchwert Immobilien | CHF 7'563'000 |
| = Stille Reserven (brutto) | ~CHF 1'530'000 |
| Wirtschaftliches Eigenkapital (NAV) | ~CHF 2'120'000 |
Nach Schweizer Recht werden Immobilien abgeschrieben und nie aufgewertet – die stillen Reserven bleiben in der Buchhaltung unsichtbar. Der NAV wird zweistufig festgestellt: NAV I als laufende, konservative Bewertung (Referenz für Put/Call und True-up) und NAV II als Einstiegsbasis für die Ausgabe neuer Aktien – Details in der Bewertungsmethode.
Bewertung
Bewertungsmethode für den Investoreneinstieg
Konservative, nachvollziehbare Substanzbewertung als Basis für Ein- und Ausstieg:
- Kapitalisierungssatz je Objekt mit objektivem Anker: Kapitalisierung der finanzierenden Bank (ZKB) – Vorhalden 1: 3.75 %, Dorfstrasse 20: 4.5 % (Wangen: 3.7 %). Jährliche Überprüfung.
- Kapitalisiert wird der nachhaltige Nettoertrag: Soll-Miete abzüglich Leerstands-, Verwaltungs- und Unterhaltsanteil; geplante werterhaltende Grossinvestitionen der nächsten 5 Jahre werden als CAPEX-Rückstellung abgezogen.
- Abzug latenter Steuern auf den stillen Reserven (Satz gemäss kantonaler Praxis).
- Zwei Ebenen: NAV I (konservativ) für die laufende jährliche Bewertung – Referenz für Put/Call und Bewertungs-True-up gemäss ABV. NAV II (Einstiegsbasis) für die Ausgabe neuer Aktien: Vorhalden 1 zum Bankwert (3.75 %), Dorfstrasse 20 zum BODAG-Schätzwert.
- Bereits geschaffene Entwicklungsgewinne (inkl. der erarbeiteten Projektmarge Wangen) verbleiben beim Gründer – über den Einstiegspreis bzw. den Gründervorab im ABV geregelt.
- Merkposten Ausnützungsreserve Vorhalden 1 (~CHF 0.5 Mio.): nur werthaltig bei Erwerb des Nachbargrundstücks – bleibt ausserhalb von NAV I und NAV II, bis der Zukauf gesichert ist; danach fliesst der Wert in die Bewertung ein.
- Laufende Basisdividende ~4.5 % aus Mieterträgen plus Erfolgsbeteiligung aus den neuen Entwicklungsprojekten.
Details in der Bewertungsmethode und im ABV (siehe Dokumente).
Sicherheit & Ausstieg
Geregelter Rückkauf – zum Substanzwert
Put/Call zum NAV
Verkaufsoption (Put): Rückgabe der Aktien in jährlichen Fenstern zum aktuellen NAV. Kaufoption (Call): Rückkauf durch den Gründer zum selben, an den Unternehmenswert gekoppelten Preis. Der Preis wächst mit dem Unternehmenswert – du partizipierst an der Wertsteigerung.
Klare Governance
Vinkulierte Namenaktien, Übertragung nur nach Aktionärbindungsvertrag (Rückkauf-, Vorkaufs- und Mitspracherechte). Transparentes Reporting: jährliche Rechnung, Projektstatus und NAV-Ausweis. Bewährtes Team mit zwei realisierten Projekten.
Warum jetzt
Starker Standort, bereite Pipeline, bewiesenes Modell
Greater Zurich
Einer der produktivsten Wirtschaftsräume Europas – anhaltender Nachfrageüberhang nach Wohnraum.
Sehr tiefe Leerstände
0.14 % Leerstand in Wangen (CH ~1.1 %) – Angebotsmangel stützt Mieten und Werte.
Pipeline bereit
Wangen ist planungsreif; weitere Grundstücke stehen für das neue Kapital an.
Bewiesenes Modell
+CHF 4.3 Mio. Mehrwert über zwei bankbestätigte Projekte – kein Konzept, sondern Nachweis.
Downloads · Immobilien
Dokumente Immobilien
Teil 2 · Resus Energie
Energie
Projektentwicklung Batterie-Grossspeicher an einem Schweizer Wasserkraft-Standort – Eckdaten, Wirtschaftlichkeit und Business-Konzept.
Projektentwicklung Energie
Batterie-Grossspeicher – Wasserkraft-Standort Schweiz
Real Sustainability – jetzt auch in der Energie: re·sus entwickelt an einem etablierten Schweizer Wasserkraft-Standort einen netzgekoppelten Batterie-Grossspeicher. Der Standort bietet drei entscheidende Voraussetzungen, die andernorts der teuerste und langsamste Teil eines Projekts sind: einen bestehenden, dimensionierten Netzanschluss, verfügbare Fläche und lokale Wasserkraft. Der genaue Standort wird aus Vertraulichkeitsgründen erst nach Projektsicherung genannt.
Leistung / 14 MWh
Empfohlene Grösse – nutzt den vorhandenen Netzanschluss voll aus (2-Stunden-System).
Investition (CHF, Schätzung)
Schlüsselfertiges LFP-System, Netzanschluss grösstenteils vorhanden.
Amortisation (Basis)
Basisszenario der Grobrechnung; mit Vermarkter-Beteiligung ~15 %: ~8.7 J. (Sensitivität im Business-Konzept).
IRR 15 J. (Basis)
Mit 50 % Bankdarlehen EK-IRR ~15 %; mit Vermarkter-Beteiligung ~15 %: IRR ~8 % (EK-IRR ~12 %).
Zentraler Werthebel & Vorbehalt: Die Erlöse stammen überwiegend aus Regelenergie- und Handelsmärkten, die stark schwanken. Das Marktpreisrisiko – nicht die Technik – entscheidet über die Rendite; ein erfahrener Vermarktungspartner ist deshalb Teil des Entwicklungskonzepts. Details im Business-Konzept (siehe Dokumente).
Beispiel
Beispiel: CHF 100'000 über 5 Jahre – Batterie-Grossspeicher
Rechnerische Entwicklung zum jeweiligen EK-IRR bei reinvestierten Rückflüssen; in der Praxis erfolgen die Rückflüsse als jährliche Ausschüttungen (inkl. Kapitalrückführung über die Laufzeit). Illustrativ – Erlöse aus Regelenergie- und Handelsmärkten schwanken stark; keine garantierte Rendite. Herleitung im Business-Konzept.
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